2020年香港政府統計處在報告裏指出香港男性的平均壽命是83年，女性則是88年。香港人算是在已發展的國家中長壽的代表。活得越長亦代表需要更多的金錢來支撐退休后的生活費。畢竟時代不同，現代人壓力也很大。如果子女願意或是有能力負擔兩個老人家的生活費那是很慶幸的事情。不過説句很現實的話，姑且不提孝不孝順，但是他們自己的收入要負擔自己和自己的小家庭都蠻壓力的了。所以人道老年時，還是要有錢比較穩陣。安老按揭是一個可以好好利用的工具。28Mortgage在這章會跟大家聊一聊關於安老按揭的需要注意的事項。
安老按揭是什麼？
香港金管局也於2011年推出安老按揭計劃。在市場上不論您是聽到安老按揭或是「逆按揭」都是一樣的意思。一般上買家置業時所申請的按揭是抵押還未供完的物業來跟銀行借錢；而安老按揭則是抵押已經供完的物業來借錢，所以是逆向操作稱之為「逆按揭」(Reverse Mortgages)。香港的安老按揭現時由香港按揭證券公司全權管理，有興趣的業主可透過按揭公司或銀行提交申請。
這項計劃只開放給過了55歲月的長者申請。他們可以考慮將已供滿的物業拿到銀行抵押貸款，然後每月收取一筆固定的年金。這樣長者們就有自己的收入可以負擔自己的基本開銷。申請人在提取安老按揭貸款後，業主仍可居住在原有物業，至百年歸老、直到去世，物業才被銀行收回。
安老按揭資格及限制
安老按揭跟一般按揭不同，所以業主必須要注意以下的申請資格和一些限制：
1.年齡 – 申請人必須年滿55歲、須、無任何破產申請或債務重組記錄
注** 如果物業是未補地價單位則業主需年滿60歲才可以申請
2.持有香港身份證- 申請人不一定要是香港公民，不過必須持有香港身份證并且無任何破產申請或債務重組記錄。
3.還款年期- 業主可自由選擇10年、15年或20年的固定年期或申請人選擇在有生之年内借出款項都可以。業主年紀越大，年金期越短，那麽每月可得的金額就越多。
4.物業要求- 一定要是香港的住宅物業，并且是個人名義持有。如果是聯名物業的話，安老按揭只接受最多3名借款人聯名申請。
5.樓齡 – 樓齡須為50年或以下，如果樓齡已超過50年，銀行通常就會要求驗樓再審批按揭申請。
6.轉售限制 – 用來申請安老按揭的物業並無任何轉售限制。除非是未補地價居屋或是香港房屋協會（房協）單位就需要根據之前簽署的合約裏面的條例，不可以隨意轉售。
7.物業用途 – 不接受出租、只可以自住。凡事有例外，如果借款人是退休人士或者借款人可以證明自己是需要長期接受醫療護理服務而遷出物業，那物業就可以放租。
申請安老按揭程序
若業主決定要申請安老按揭，可以直接參考以下的步驟一步一步的去進行：
第一步驟：聯絡有提供安老按揭服務的銀行，不是每間銀行都有提供安老按揭計劃（滙豐和恆生銀行均沒有提供此計劃）。申請人先完成初步評估然後銀行隨後會提供《資料表》、《重要通知》及《貸款資料列表》。
注**提供安老按揭計劃的銀行名單點這裏
第二步驟：申請人需要聯絡合資格的輔導顧問進行輔導。輔導顧問會很詳細的跟申請人解釋安老按揭特色，申請人的權益、責任及法律後果。完成輔導後，申請人會獲發《輔導證書》一張。
第三步驟：申請人獲發《輔導證書》後，可以聯絡銀行正式申請貸款。與此同時，申請人需要完成一份由按證保險公司提問的健康問卷。待一切就緒后，申請成功通過就可以直接前往律師樓簽署所有法律文件。
各位長者如果不是很確定這些步驟，或是家中有老人想要申請安老按揭，如果子女沒有時間處理可以直接WhatsApp+852 9683 2200我地28Mortgage專員會協助您一步一步完成申請。一旦成功申請時銀行會有現金回贈，我地28Mortgage也會有獨家現金回贈。
安老按揭利率
申請安老按揭的業主可自由選擇要浮息或定息計劃來計算按揭利率。浮息利率約為 P-2.25%，而定息利率首 4 年為 4%，其後 P – 2.25%。全球通貨膨脹居高不下，各大央行很大可能還會繼續加息，準置業人士若想獲得第一手關於按揭利率的資訊，歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員查問詳情。
安老按揭成數
安老按揭是根據物業價值去計算貸款額；物業價值越高，業主就可以獲得更多的安老按揭年金，您可以參考表1：
表1： 物業價值與安老按揭成數的對比
| 物業價值 | 按揭成數 |
| 800萬元或以下 | 100%物業估值 |
| 800萬元-1,200萬元 | 80%物業估值 或 800萬元 ** |
| 1,200萬元-1,600萬元 | 70%物業估值 或 960萬元 ** |
| 1,600萬元或以上 | 60%物業估值 或 1,120萬元 ** (按揭上限為1,500萬元） |
1.注** 800萬元以上的物業都是以較高者計算
2.未補地價的居屋則需要先用物業的當時的市價減去補低價的價格。扣減出來的物業價值才可以拿來計算按揭成數。
業主可以直接上香港安老按揭證券公司網站，使用網上按揭計算機，根據物業現時的估價大概計算可以申請多少安老按揭金額。
安老按揭年金計算
申請安老按揭的業主可以自由選擇領取年金或是貸款額的年期，基本上分 10 年、15 年、20 年，甚至終身每月領取年金。業主領取的金額取決于業主年齡及所選擇年期而定。
2021年7月按揭證券有限公司宣佈，安老按揭推出「高年金定息按揭計劃」。這項計劃指出：
- 業主每月年金金額較浮息按揭計劃可高達三成
- 每月按揭保費增加至0.25%
有興趣的業主可以參考以下的例子：
例子1，王生今年60歲申請安老按揭，他每月可以領取的年金金額(以物業價值每100萬港元計)，請參考表2：
表2：王生每月可領取的年金金額
| 年金年期 | 浮息按揭計劃 | 高年金定息按揭計劃 |
| 10年 | 3,700元 | 4,790元 |
| 15年 | 2,800元 | 3,630元 |
| 20年 | 2,400元 | 3,110元 |
| 終身 | 2,000元 | 2,590元 |
接下來，我地順便參考不同物業價值所可以領取的每月年金金額如下：
表3：不同物業價值所可以領取的每月年金金額
| 70歲人士 | 70歲丈夫及60歲妻子 | 同爲70歲的夫婦 | |
| 年金年期 | 終身 | 10年 | 20年 |
| 物業價值 | 250萬元 | 600萬元 | 2,800萬元
*估值上限為1,500萬元 |
| 每月年金金額 | 3,100元x2.5=7,750元 | 3,300元x6=19,800元 | 3,000元x15=45,000元 |
申請安老按揭所需費用
以下是申請安老按揭所需的開支，有分必須和非必須花費。這裏我地28Mortgage爲您整理和終結所有開銷，希望業主別花冤枉錢。
1.按揭保費（必須開支）
按揭保費分兩種：
a)基本按揭保費 – 基本按揭保費的計算方式是：
- 物業價值 x 1.96%
- 分7期 （由第4年至第10年每年支付）
- 每期費用＝可按物業價值是0.28% （1.96% / 7）
b)每月按揭保費
- 以年利率1.25%計算
- 按月支付
2.輔導費 （必須開支）
業主正式申請安老按揭前，必須約見相關法律顧問進行輔導。輔導顧問會詳細的解釋安老按揭并且要讓借款人充分了解所有權益、責任及法律後果。因此需要繳付輔導服務的費用，業主可以選擇將這筆開支加借入安老按揭貸款額。
3.法律費用 （必須開支）
這筆費用是繳付給律師為業主申請安老按揭所準備的所有法律相關文件。業主可以將這筆開支加借入安老按揭貸款額。這裏需要提醒業主如果被要求提交驗樓報告，這也是必須的開支之一。
4.手續費 （非必須，看情況）
當業主進行以下的手續才會需要繳付1,000港元的手續費用：
- 更改年金年期
- 提取一筆過貸款
- 增加或解除物業抵押
這些費用都可以加借入安老按揭貸款額。
若您在安老按揭方面的花費方面有任何疑問，歡迎隨時WhatsApp +852 9683 2200我地 28Mortgage嘅按揭專員查問詳情。
安老按揭冷靜期
如果業主在安老按揭申請批准后突然改變想法，想要終止按揭是可以的。業主依然可以獲得全數退還保費，不過貸款仍要清還，并且要全數繳付之前所有的法律費用。
安老按揭常見問題：
1. 安老按揭是否真的不用還款？
這裏分兩種情況：
- 如果業主選擇還款，那麽其後人時可以代為還款再贖回物業
- 如果業主選擇不還，後人亦無須代為還款。後人不允許繼承物業，物業將由銀行收回再出售還債。
2. 提前還款要罰錢嗎？
提前還款的條件是需要一筆過全數清還，還要承擔利息以及解除安老按揭的法律費用。即使不用罰錢，但都要借款人短時間內提取一大筆錢，或會影響現金流。
3. 安老按揭有賺無蝕？
如果物業價值為800 萬以下，安老按揭可以做到全數按揭。但如果物業價值超過800萬元，就會逐漸減少按揭金額。換言之，借款人不能取回與物業原有價值相同的金額。假設業主最終決定不贖回物業，銀行就會獲得業權。簡單點來說，銀行可用較少的金錢買借款人的物業。
其實是各取所需，沒有誰是穩賺無蝕的。畢竟對於有現金需要的人而言，尤其是年長的退休人士，安老按揭不失爲一個有效的方法，不必賣掉物業只需要要減持自己的產權以及貸款會持續增長。所以是看您以什麽角度來看這件事。
4. 如果提前還清按揭，是否會被罰息？
不會！業主可以隨時提早還清安老按揭。不過需注意的是業主只可以提前償還整筆按揭。對，是整筆貸款。業主是不允許提前償還部分貸款。
