【村屋按揭】按揭成數、按揭年期！拆解購入村屋5大注意事項

村屋一般位於鄉郊地區，相較于城市的高樓與汽車擁堵，村屋的環境就更親近大自然和更綠化一些。 村屋的價格較平民，活動空間也大一點，交通也越來越方便，所以村屋慢慢開始吸引業主或投資客上車。只是大部分的村屋是由個別業主自行興建，所以坊間流傳要置入村屋就一定要懂的「村屋按揭7個注意事項」。 這篇文章我地 28 Mortgage 將帶您從頭到尾了解村屋按揭，弄清村屋按揭的所有迷思。

村屋種類

「村屋」只是一個籠統的稱呼，村屋其實可以為成幾類。

• 第一類村屋就要回顧香港政府在1905年批出「集體政府租契」的屋地，這是最早期也是人們理解傳統意義上的的村屋同時也被稱爲「舊屋地」。
• 第二類村屋則是「祖堂地」；「祖地」意思是由祖先擁有而後由子孫繼承；「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是用作拜祭的地方。 
• 第三類是現時最為常見也很常聽到的「丁屋」，在1972年，政府在小型屋宇(丁屋) 政策指明在新界的男性原居民一旦年滿18歲后可以享有一次性興建樓宇的資格，每橦丁屋必須遵守一定的的規格模式，最多興建三層，每層建築面積700尺，總高度不可以超過27尺，另外還能興建不深過一米的露台。

表1：不同村屋種類的特點與轉讓限制

村屋按揭成數

在過去購買村屋，銀行最多批核50%至60%的按揭成數所以買家需要準備接近物業價格一半的首期。隨著2022年3月政府放寬了新按揭保險計劃，可以借貸的按揭成數提高許多，有想置入村屋的買家可以參考這個計劃上車。

表2：《波叔Plan》村屋按揭成數上限

表2指的是最理想的村務情況與最高按揭成數。如開頭提到，村屋按揭成數有些比較挑戰的地方就是所謂的「村屋按揭7個注意事項」，我地稍後會一一討論。

村屋按揭保險

香港金管局2023年放寬按揭成數後來，凡是通過28 Mortgage 申請村屋按揭，我們有信心可以根據不同村屋價格做到的最高按揭成數如下：

a) 有按揭保險

b) 沒有按揭保險

注意：村屋類型繁多，如果屬於「祖」、「堂」物業、有轉售限制及屬於樓花的村屋，並不符合申請按保資格。

村屋按揭年期

村屋的需求逐年增加，現時銀行批出的村屋按揭年期最長可以做到30年供款期。村屋按揭年期主要還是取決於買家的年齡和村屋的樓齡來做計算。

i) 買家的年齡 – 村屋按揭與一般私樓相同最長可以承造30年按揭年期。銀行會根據買家的年齡決定，計算方式是以「75減」做年期計算。45歲是承造30年按揭的極限 （75-45=30年），所以若準業主的年齡少過45歲就很大機會可以申請最長30年供款年期。

ii) 村屋的樓齡 -這裏有分兩種計算方式：沒有按保 VS 有按保

• 沒有按保：如果買家不通過按揭保險，那一般村屋的按揭成數最高60% 或以下，銀行就會以75年期減掉上限為30年的村屋樓齡，計算出村屋按揭年期。但是樓齡較高的村屋，銀行審批時都會再調整年期。
• 有按保： 買家若通過按揭保險承造更高按揭成數，計算方法是把樓齡加還款期不可以超過55年。打個比方，村屋樓齡25年，用55年-25 （樓齡）就是30年按揭年期。所以溫馨提醒，若要拉長供款年期，建議業主物色較樓齡較短的村屋爲佳。

村屋按揭利率有何選擇？

申請村屋按揭的買家可以自由選擇P按及H按。P按 （Prime Rate）是以最優惠利率計算，是跟著美聯儲利率而變動然後香港銀行自行決定是否調息；而H按稱為銀行同業拆息（HIBOR)，就是本港銀行之間互相借貸時用到的利息率，一般銀行都會以最優惠利率或銀行同業拆息作為按揭利率。您若想在第一時間得知香港前三大銀行的每日最新【H按】利率，一定要追踪我們 28Mortgage的Instagram。我們每週一到週五，早上11點30分都會固定在Instagram 的限時動態 （Story）公佈最新的H按利率供大家參考。

村屋壓力測試

村屋按揭申請人需要做壓力測試。銀行設定的壓力測試標準為借款人的每月按揭供款額不可高於供款入息比率的50%，而且即使按息上升3%(壓力測試要求)，按揭供款亦不可超過申請人每月收入之60%。在今年最新公佈的新按揭保險計劃，首置人士可以免做壓力測試通過按揭保險獲批最高8成半按揭上車，不過一切決定權是在銀行手上。若您有興趣置入村屋可是又擔心不過壓力測試，歡迎先跟我地 28 Mortgage按揭專員咨詢，您可以直接點擊右下角的WhatsApp按鈕就可以了。 

村屋按揭7個注意事項

1.查清業權、物權及地權

年代久遠的村屋或許會有業權、地權和路權模糊不清的狀況因爲早期這些都沒有分割清楚所以很常會聽到關於業權、地權和路權很奇特的問題。例如，村屋前面的道路可能是全村村民集體擁有、村屋被私家路包圍、村屋的地屬於大家的「阿公地」等等奇難雜症。

强烈建議準業主在購買村屋前尋求律師幫助查看村屋的租契等相關文件，必須確保放盤人擁有非常清楚的業權、地權和周邊道路使用權。同時這些使用權是白字黑字登記在土地註冊處。如此一來，銀行在審批按揭的過程會比較順利。

2.避免買村屋樓花

村屋的樓花不一定會獲屋宇署批准，而且偶爾會出現爛尾的問題，因此銀行在審批村屋樓花的按揭是相對的嚴厲。村屋必須興建完畢和獲得地政署會發出的「滿意紙」（Certificate of Compliance）才可以向銀行提交按揭申請。

3.樓宇機構、僭建物

準業主在購買村屋前如果看到該單位有建設露台、天台、花園、停車位等要跟代理或是業主再三確認有否僭建或是違反原有契約私下改建。一旦被銀行發現涉及潛建問題，很大的機會會扣減貸款額或拒批按揭。還有一點是劏房問題，一閒村屋被拆分為幾個單位出售。這些非標準呎數的單位肯定會影響村屋按揭的批核。

因此準業主或是委任律師一定要查看相關文件如滿意紙、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件以確保村屋是符合正常標準才不會影響按揭申請。其實幾年來較「年輕」的村屋就很少發生潛建問題。所以建議有興趣的買家可以多看看或直接跟我們28 Mortgage按揭專員聯絡詢問不錯的村屋單位，點擊這裏。

4.補地價

前面説到村屋也被稱為「丁屋」是由政府批地予新界原居民的男丁所興建，可免補地價。不過如果業主在五年內轉售就需要補地價。因此準買家要先確保該村屋已補地價再向銀行提交按揭申請，不然也是白費心機。

5.村屋管理

村屋管理不似私人屋苑有物業管理，私人屋苑業主只需定時交管理費但是村屋在就沒有物業管理幫忙打理所以居住環境條件或許不及私人屋苑那麽井井有條和乾净。村屋的住戶有可能是跟同一區的住戶共用一個化糞池處置污水、沒有管理公司定時處理家居廢物、環境衛生要自己維護等。所以准買家在選擇村屋時要多加留意不然日後住得也不開心。 

6.村屋估價不足

村屋的估價不像私樓那麽直接，尤其是樓齡越久的村屋越挑戰。加上可能會有僭建、劏房、路權等問題都會讓銀行很難估足價或者說是村屋估價會變得相對保守。而且過程也會比私樓估價拖得久。若估價太低對準業主又不公平，所以準買家如果想爭取較高估價，根據我地的經驗是建議選擇地點、質素均較為流行的村屋，並拍攝村屋內外，清楚顯示村屋外有否斜坡、車路、人路等，供給銀行作參考之用。簡單來説就是盡量協助銀行提供所有可以清楚顯示村屋的證據好讓估價過程方便些。買家也可以同時向不同的銀行進行股價畢竟每間銀行都有不一樣的要求。估價成果比成交價高，買家的首期壓力也輕鬆點。

7.村務按揭批核時間

由於許多不確定因素要考量（如業權、僭建、審查滿意紙等手續），銀行在批核最後的按揭成數前需要委托股價行進行估價，然後銀行也有機會要驗樓所以村務按揭批核時間用時一定比私樓長。買賣雙方在洽談買賣條款時，買家最好要爭取至少兩個月以上的成交期比較穩妥。 

有關村屋按揭的常見問題：

1. 村屋有甚麼種類？

有三種：(i) 香港政府於1905年批出「集體政府租契」的屋地，即是傳統村屋，這些村屋又被稱為「舊屋地」; (ii) 第二類村屋，就是「祖堂地」,「祖地」是由祖先擁有，之後再由後人繼承，而「堂地」則是由一個村的人共同擁有，多數是拜祭祖先的地方; (iii) 第三類是現時最為常見於村屋買賣交易的「丁屋」，由地政總署負責規管，每橦丁屋都有特定的規格，最多興建三層，每層建築面積700尺，總高度不可以超過27尺，另外還能興建不深過一米的露台。

2. 村屋按揭可以做到多少按揭年期？

村屋按揭年期一般上限為30年。銀行通常以75年減去村屋樓齡，最長供款年期為30年；如有業主或投資人士有通過按揭保險，則以55年減去樓齡，最常供款年期為30年。不過很多外在的因素如路權、業權、僭建都會直接影響銀行審批按揭年期，買家需多加留意。

3. 村屋按揭最高可做到幾多按揭成數？

村屋價格1,000萬或以下最多可以借85%；村屋價格1,000萬至1,125萬最多可以借85%（貸款上限900萬）；村屋價1,125萬至1,920萬最多可以借80%（貸款上限960萬）而村屋價格1,920萬以上最多可以借50%。

4. 村屋按揭申請需要多久才能完成審批？

由於中間涉及程序眾多, 保守估計是2個月以上。村屋的準買家需要把村屋的實際呎數、地段編號、村屋的平面圖交給銀行審批。銀行將會視乎情況派專員到村屋進行考察及驗樓，以確保村屋的樓宇安全和結構，再決定是否批核村屋按揭。

5. 什麽是「滿意紙」？

滿意紙又稱為合約完成證明書（Certificate of Compliance），如官批土地符合政府批地條件，由地政署發出。滿意紙代表買家的業權是100%的。