【車位按揭】車位按揭成數有上限?壓力測試要求是多少?

在疫情下車位仍有不少創新高的成交，特別在一些供不應求的地區，車位更是難求，掀動車位按揭市場。加上香港停車場收費高昂，月租至少幾千元，如想一勞永逸便要買入車位，方便一家大細出外玩樂或上班，究竟申請車位按揭時有什麼要注意？如何選擇合適的車位投資？ 以下介紹必知的車位按揭懶人包!

購入車位要注意什麼？

不同車位按揭皆有異

車位可分為私家車、電單車、貨車車位、電動車車位，當中又可分為獨立車位及合契車位，如日後如果想獨立出售車位，便要進行分契。

做好研究

宜先了解心水地區停車場的供求情況。例如停車場數目有多少？附近有沒有公共停車場競爭？如果是屋苑停車場，就要留意住戶與車位比例，如果為5:1以上，代表需求大，將來升值潛力亦愈高。你可以到代理行、住宅屋苑告示板、網上交易平台尋找盤源，查看附近成交及租賃紀錄，衡量價格是否合適。當你選好心水車位後，要查冊看車位業權，如車位只限出租予該屋苑住戶，投資價值亦會較低。

實地視察

網上做好功課就要實地視察。如果車位臨近柱位，泊車較不方便，又要看看附近是否有喉管失修情況，如出現漏水會影響車位價格。即使同一停車場，車位價格亦會有很大分別，視乎車位配套與質素。

業主一般享有認購權

如果屋苑出售車位，一般會讓業主優先認購，例如太古城及LP6出售車位，會讓同期數的業主優先認購，其後才由屋苑其他業主甚至公眾認購。

買車位要留意地契

買入前宜看清地契條款，因為地契或會規定住客購買車位的數量，一般每個業主不得購入多於3個車位。

了解車位開支

車位也要支付管理費、差餉及地租，差餉根據每年租值評估，近年為5%。假設車位月租租值為4000元，1年為4萬8千，即每季支付600元差餉。地租一般為3%，即每季要支付360元，合共為$960。管理費每個屋苑收費各異，買入前應向地產代理了解清楚。

留意車位付款方法

賣方一般只提供1個即供付款方法，例如在簽署臨約時支付5%訂金，簽署正式買賣合約再支付5%售價，再於簽臨約後90日內支付90%售價。也會有人會直接簽正約，並落10%訂金，安排視乎買賣雙方協議。賣方不設自家按揭計劃，但個別賣方會提供額外優惠，如果有業主在簽署住宅單位的臨時買賣合約後行使權利購買車位，便能獲得折扣優惠。賣方會提供租金保證，買入前必須細閱條款細則。

簽署法律文件

簽約後，一般於45日內，雙方需要完成過戶手續，如果不牽涉按揭，律師費會較少，交易時間亦會較短；如牽涉按揭，律師費會較多，交易時間亦會較長。

車位按揭3大重點

車位按揭P按為主

車位按揭利率一般比住宅單位略高，現時車位按揭以P按（最優惠利率）為主，實際按息為3.65%，最多供15年。如車位為100萬以上，可獲得0.5%現金回贈。假設車位售價為120萬，供款15年，如使用3.65%的按揭計劃，首期為72萬，貸款額48萬元，每月供款3257元，全期利息約為近11萬元，並獲取現金回贈2400元。

住宅連車位買入 做更高按揭

如果想車位同樣享有住宅按揭優惠，置業時可選擇連車位的單位，使用住宅按揭進行供款，買家可根據住宅按揭選擇P按或H按，供長達30年。不過要注意如果希望日後獨立賣出車位，便要進行分契。

特定車位可以扣稅

如果車位是自用，以及與住宅單位一樣，位於同一物業內，當向稅務局申請扣除住宅貸款利息時，連車位按揭貸款利息申請扣除。現時居所貸款利息每年的最高限額為10萬元。

車位印花稅要多少？

車位的印花稅稅階屬於非住宅物業，自2020年11月26日起，印花稅階則與住宅相同。由於一般車位的成交價都少於300萬元，所以繳付印花稅大約數萬元。

舉個例，如果車位200萬元，根據非住宅物業的印花稅稅階，稅率為1.5%，所須繳付的印花稅是3萬元，也沒有三年鬆綁期的限制。購買車位雜費一般是經紀佣金與律師費，前者按照成交價而定，一般是成交價的1%，或最低1萬元；後者最多只是數千元。

提升車位按揭成數上限 用合契方法

要做車位估價，就要致電個別銀行查詢，當然也可參考最近車位叫價、成交價、租金來評估其價格水平，但車位成交透明度遠較一般住宅低，只有坊間零星網站有提供成交紀錄，所以投資者宜有更深入了解。

按揭方面，金管局放寬了非住宅物業的按揭成數，沒有按揭貸款的申請人，購買車位最多可申請5成按揭貸款，有按揭貸款的則要減一成，見下表:

車位按揭息率較高，所以單獨將車位申請按揭，目前並非受歡迎的做法。較常見的車位按揭方法還有一個，但只限於持有物業的人士。將現有物業轉按並加按套現，除可享有住宅物業的低息外，還可以將還款期拉至最長30年，按揭成數視乎住宅樓價，假如獲得轉按的現金回贈，可賺取為數不少的現金回贈，幫補雜費開支。

上文提到，車位也可分為獨立、分契和合契車位，各類的車位按揭還要留意以下重點:

• 獨立車位: 能夠獨立買賣的車位，附轉讓契
• 合契車位: 住宅連車位合契，不能分割買賣
• 分契車位: 將合契住宅連車位分拆出售，如「獨立車位」般交易

補充一點，其實合契住宅連車位可透過分契程序，分拆出售。賣方也可選擇逆向操作，將名下的獨立單位和車位「合契」，合併出售。假如你看中分契的車位和住宅，剛好兩者來自同一買家，如果想借盡按揭，可以合契方式買入，一同做樓按，比獨立車位5 成上限高得多。而買家可嘗試游說業主進行合契，代繳付程序費用約數千元，不過也有機會業主怕煩和業權問題而拒絕。至於一些曾經分契的住宅和車位，可能經多次轉手後，已經落入不同業主的名下，未必能用這個方法上會。

獨立車位按揭成數最高五成

金管局按揭指引要求1,000萬以下的住宅按揭最高按揭成數為六成，車位按揭及其他非住宅物業原本最高按揭成數只有五成，如果一個200萬車位，最高貸款額便為100萬。如果以資產水平進行測試，獨立車位最高按揭成數為四成。

如果申請人有按揭在身或有擔保、收入來自非香港，按揭成數需要下調至四成。但獨立車位不論為自用還是出租，按揭成數均為五成。

如果車位連住宅合契出售，而兩者總值1000萬以下，可以一筆過使用按揭保險申請，800萬以下可申請高達九成按揭。

車位按揭壓力測試要求

進行壓測前，銀行會以現行利率，計算借款人的供款與入息比率（DTI）。銀行會再在現行利率上加 3%，模擬加壓情況，再計算一次借款人壓測後的「供款與入息比率」。前後的計算中，兩個 DTI 皆不可超出上限。

*若本身有按揭貸款的申請人，上述所有供款與入息比率要求，需要再下調一成
資料來源：金管局

如有未供完按揭（包括按揭擔保），每個按揭減 10% 或主要收入來源不在於香港，銀行在計算供款與入息比率或會下調上限 10%。

獨立車位的壓力測試前後供款比率上限為：壓測前供款比率上限40%及壓測後供款比率上限為50% ; 合契車位壓測則如樓宇按揭：假設住宅樓價800萬元以及車位200萬元，仍可申請按揭保險，最高借八成，但要視乎個別銀行做法。

供款與入息比率上限表:

影響車位價格和租金的因素

上文提到揀車位要留意的事項，其實還有其他因素影響車位價格，這兩年經濟環境一般，不過車位供應仍然屬少，供不應求的情況持續，車位租金仍處平穩，如經濟轉好，租金上升，有地產商料升幅約數個百分點。

以將軍澳日出康城為例，屋苑規模大，期數多，但車位數目比例不多，租金表現不錯，其回報相對高。據資料顯示，日出康城共有50座，提供達25,500個住宅單位，只提供約5,000個車位，即五戶共用一個車位。例如早前LP6開售266個車位(包括私家車車位和電單車車位)，售價介乎12.8萬至233萬元，售出255個車位。車位買賣暢旺，亦造就車位按揭合約宗數回升。據中原按揭經紀資料顯示，去年獨立車位按揭合約有1,102宗，按年下跌30%。在2021年首兩個月，合約宗數按年升25%。而隨著住宅成交向好，也帶動車位成交活躍，料今年車位按揭合約宗數按年升10%。

買家如果想有更高的租金回報，宜代入車主角色，看看該車位是否容易停泊，如果車位屬於停車場的單邊位、有蓋、沒有柱位、倒車空間充足、對上沒有水喉 (沒有滴水風險)、位置接近升降機及停車場出口，即使是同一停車場，成功放租的速度亦較快，叫租能力較高，投資價值亦較大。

如果屋苑遠離鐵路站，附近的交通配套不足，甚至只依賴村巴出入，如掃管笏一帶，這些地區的住戶對私家車的需求亦會更大。

隨著電動車愈來愈普及，充電裝置將是提升車位投資價值的其中一個因素。惟目前絕大部分舊式屋苑都沒有電動車充電裝置，管理處及業主立案法團亦沒有意欲加裝，故要留意這也是將來投資考慮因素之一。

FAQS:

同步做車位按揭和樓按是否可行？

只要申請按揭，在信貸報告中都會產生 TU Enquiry。而住宅的TU code 和工商物業的TU Code是不同，銀行一查便知。而且，在按揭申請表內需要聲明，沒有其他按揭申請中，如作虛假聲明，會有刑事責任。如果想買樓和車位，樓和車位不是合契或獨立，而樓想做高成數按揭的話，建議先買樓並做按揭，到層樓成交後並過了冷河期後才買車位兼做按揭。

分契車位可以變做合契嗎？

合契住宅連車位可透過分契程序，分拆出售。賣方也可選擇逆向操作，將名下的獨立單位和車位「合契」，合併出售。假如你看中分契的車位和住宅，剛好兩者來自同一買家，如果想借盡按揭，可以合契方式買入，一同做樓按，比獨立車位5 成上限高得多。而買家可嘗試游說業主進行合契，代繳付程序費用約數千元，不過也有機會業主怕煩和業權問題而拒絕。

車位按揭的供款與入息比率有何要求？

進行壓測前，銀行會以現行利率，計算借款人的供款與入息比率（DTI）。銀行會再在現行利率上加 3%，模擬加壓情況，再計算一次借款人壓測後的「供款與入息比率」。前後的計算中，兩個 DTI 皆不可超出上限。