【林鄭plan】林鄭plan條件是什麼? 林鄭plan二手樓是否適用?

林鄭plan條件是什麼

自從政府宣布提高按揭保險計劃的樓價上限(俗稱林鄭plan)後,不少年輕人都比以前更易上車做業主,減輕部分首期開支,刺激去年600萬至1000萬的二手物業交投,究竟林鄭plan條件是什麼? 放寬按揭成數詳情又是怎樣? 林鄭plan二手樓是否適用?下文為你解答。

首次置業定義

林鄭plan條件之一,就是如果要申請造最高9成按揭的人士,須是固定受薪的首置人士,何謂首次置業? 林鄭plan幾時開始? 根據按揭證券公司,政府於2019年10月16日公布新按保計劃,放寬按揭成數,而首次置業定義是指,抵押人在申請時未持有任何香港住宅物業,如果你已甩名,例如以前曾與其他人聯名持有、賣了樓、未試過置業,都合乎此定義。

根據金管局指引,如果造6成或以上的按揭,都要買按揭保險,申請者如果有海外收入或海外工作,就要提交有效證明文件,證明自己受聘於本地僱主,顯示與香港有緊密聯繫,或提供書面聲明,其有父母、配偶、子女這些直系親屬目前在香港定居,否則不被接納個案。在林鄭plan下,只適用於已落成住宅物業,物業屬800萬元或以下,可申請最高9成按揭(須固定受薪的首置人士) ; 物業屬800萬元以上至900萬元以下(貸款額最高有720萬元),可申請8至9成按揭(須固定收入的首置人士) ; 林鄭plan 1000萬以下(900萬以上) 物業,可申請最高8成按揭。

林鄭plan條件

注意以下: 此新按保計劃適用於已落成樓宇,如果想替樓花申請按保,只要樓價600萬以下都可申請。而如果想申請林鄭plan 8成或以上按揭,除了要符合剛才提到的首次置業定義外,也要是固定受薪人士,如果僱員是日薪,也可視為固定受薪的。而一些例如底薪連佣金出糧者,就要看看能否通過供款與入息比率指定要求了。

除此之外,買家買新樓的話,就要選建築期付款plan,不能選即供plan,目前很多發展商都為建築期付款plan提供優惠,例如簽臨約時交付樓價5%,到入伙時才交付95%,所以正好適合短期內首期資金不夠,又想用林鄭plan的買家。買家宜計算一下發展商提供的印花稅、會員及早鳥優惠,衡量是否適合選用有關計劃。其次,根據新按保規定,物業必須自用,所以打算借林鄭plan出租,做投資之用的話,就不適用了,因為根據金管局指引,這類用途物業最多按5成按揭。另,由於林鄭plan適用於已落成物業,所以買二手樓都適用。

第三,須支付林鄭plan按揭保費,理論上利率會隨供款年期而增加,如果長至30年,保費或達貸款額5%水平。擔保人方面,須為直系親屬(父母、配偶、子女)、未婚夫婦。

第四,大多情況下都會在建築期付款入伙前6個月申請按揭,估價已與當初購入時已有不同,會因應屆時樓市、同區物業成交而變,銀行亦會視申請人當時入息審批申請,買家小心風險。

第五,在買入單位後,該單位須申報是自住用,當申請按揭保險時,或提取貸款及還款,都簽自住聲明,所以不能用林鄭plan出租物業。

林鄭plan 壓力測試、入息及利率

一般而言,首置的供款與收入比率不但不能超過50%,當加息3%,都不能多於6成。而林鄭plan壓力測試就放寬了,就算首置申請人不可通過壓力測試和供款與收入比率規定,都有機會批出按揭,但須支付額外按揭保費。在林鄭plan壓力測試方面,新按保申請人供款與收入比率不可超過一半。如果你收入不固定,最多只能做林鄭plan8成按揭。

假設張小姐是固定受薪人士,每月薪金6萬元,買800萬單位,造8成半按揭,那借貸額就是680萬元,利率為2.5%,30年供款期,假設壓力測試(2.5%)下,月供26868元,即供款與入息比率為45%。如加息3%,月供38610元,即供款與入息比率為64%。換言之在林鄭plan下,壓測前供款與入息比率為50%,就有大點機會申請8成半按揭。銀行會因應個別供款情況而調整保費。

林鄭plan轉按

有些買家會選用呼吸plan,發展商想促銷,就會包辦按揭計劃,推出呼吸plan,讓買家輕易點借8至9成按揭上會,但短期低息蜜月期後,買家就要承受較高的利息開支。故不少人會趁機做林鄭plan轉按,但要留詫不是必然成功,最重要是銀行再為物業估價時,價格不可多過1000萬元或以上,否則最多只能批50%按揭。轉按時要再提交有效入息證明、連二按一同計壓測(以二按較高息部分,再+3%計),而要借高成數,就要支付按保費用,最少是貸款額2.5%。如不想付按保,有些人會選擇在升值後,令按揭成數減少,才做轉按,只是要小心屆時樓市轉差以致估價不足的風險。

FAQS:

1. 最首要的林鄭plan條件是什麼?

林鄭plan條件之一,就是如果要申請造最高9成按揭的人士,須是固定受薪的首置人士,何謂首次置業? 林鄭plan幾時開始? 根據按揭證券公司,政府於2019年10月16日公布新按保計劃,放寬按揭成數,而首次置業定義是指,抵押人在申請時未持有任何香港住宅物業,如果你已甩名,例如以前曾與其他人聯名持有、賣了樓、未試過置業,都合乎此定義。如果僱員是日薪,也可視為固定受薪的。而一些例如底薪連佣金出糧者,就要看看能否通過供款與入息比率指定要求了。

2. 如何造林鄭plan 9成按揭?

在林鄭plan下,只適用於已落成住宅物業,物業屬800萬元或以下,可申請最高9成按揭(須固定受薪的首置人士) ; 物業屬800萬元以上至900萬元以下(貸款額最高有720萬元),可申請8至9成按揭(須固定收入的首置人士) ; 林鄭plan 1000萬以下(900萬以上) 物業,可申請最高8成按揭。

3. 如果物業用即供方式支付樓價,可以申請林鄭plan嗎?

買家買新樓的話,就要選建築期付款plan,不能選即供plan,目前很多發展商都為建築期付款plan提供優惠,例如簽臨約時交付樓價5%,到入伙時才交付95%,所以正好適合短期內首期資金不夠,又想用林鄭plan的買家。買家宜計算一下發展商提供的印花稅、會員及早鳥優惠,衡量是否適合選用有關計劃。其次,根據新按保規定,物業必須自用,所以打算借林鄭plan出租,做投資之用的話,就不適用了,因為根據金管局指引,這類用途物業最多按5成按揭。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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