不少港人都會想在英國置業，看中樓價比香港平一點、地方寬敞等賣點，在香港和英國買樓的按揭條款有不少相異之處，不過英國樓宇買賣不如香港般容易，確實要做足功課，注意按揭申請條件等等。下文講解英國買樓按揭、壓力測試、按揭成數和利率等必知資訊。
哪類人士合資格申請按揭?
不論是個人、香港公司僱主、有離岸公司，都可以申請英國按揭，最低要首期是樓價的25%(只適用於新樓)，如果credit score夠高，可能只需付10-15%首期。如果在身處海外的英國公民(British Citizenship，BC)，首期就是樓價2成 ; 最高貸款額是年收入的3.5至4.5倍。如持有有效的身分證明文件，例如BC護照證明、Visa證明 (持LOTR人士除外)、地址證明、3個月銀行月結單(最好再準備多幾個月的月結單證明)、首期現金銀行紀錄證明(英國銀行為防洗黑錢，程序都會比較嚴謹，故要多加注意資金的來往紀錄，並提供到合理解釋)，都可以申請英國按揭。那如何證明你的收入，以便申請按揭呢? 首先你要有英國工作證明，例如3至6個月的糧單、當地僱主聲明書(列明申請英國按揭者的收入)。
申請英國按揭的銀行費用
當然，各銀行做法不一，如果未有那麼快出發，想及早買定英國物業自住，可以經本地HSBC銀行、中銀、東亞，做定英國按揭。
例如匯豐銀行，可選英格蘭及蘇格蘭城市的物業，不論自住或出租，申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊，前者最高批75%，後者最高批75%，還款期最長25年。又以東亞銀行為例，可選倫敦、伯明翰、曼徹斯特城市的物業，但只限出租物業，不過申請者的年薪要求則要視個別情況而定，出租最高批75%， 還款期最長20年。
如果買英國物業的一手樓，當買家在展銷會付了訂金後，就會收到預留信(Reservation form)，這份文件有助向銀行申請按揭。如是樓花，則入伙後半年申請。二手物業的話，買家會先獲批按揭，才會付訂金和交換買賣合約。當出完offer，成功議價，就會簽銷售備忘(memorandum of sales)，用大約4個月時間向銀行申請按揭。
經香港銀行幫助申請英國按揭，銀行多會向申請人收取各項雜費，例如東亞銀行，會就申請費(約300鎊)、安排費(約600鎊起)、徵收物業價值的0.1-0.15%作估價費等。也有部分銀行會收電匯費、估價費等。
英國按揭利率是多少?
按揭利率會因應樓宇種類、各銀行的做法而有異，所以難以定論哪個地方的利率較低，作為買家宜瀏覽本地銀行英國按揭最新利率。不過，不論是在海外還是UK申請按揭，都是以英鎊結算，大部分UK銀行會以Bank’s Base Rate 加上指定利率計，現時為Base rate 0.1% ，指定利率為3.5%，有點似本地H按。另外還有實際利率(俗稱APRC)，約2.5%至4%，這是因應申請人的信貸紀錄、收入及按揭成數而定。
按揭利率分幾種，第一是定息按揭(Fix Rate Mortgage)，利率首2至3年都是已固定，不用擔心首幾年的利率變化衍生之風險，申請人可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。
第二是浮息按揭(Tracker Mortgage)，這是跟市場變動的，剛才提到定息利率過後，其浮息多會比市場的浮息利率高，所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境，兩者的實際利率(APRC)，介乎3%-4%的水平。
第三是還息不還本(Endowment Mortgage)，即每月只還利息，如果買家想保持一定的現金流，不想增加還款壓力，這是頗吸引的，但銀行為了風險管理，會需要客人另外購買人壽保險，以確保還款是連保費及利息還予銀行。
Help to Buy 置業貸款計劃
不少英國年輕人都會因工資問題難以負擔樓價，故在2013年起，政府推出Help To Buy計劃，延長至2023年，只要你是英國公民，有效Visa文件並合法居留，有穩定收入的話，首置(指全球性而言)買家只須付5%首期，而政府會在已獲按揭外，再提供15%至40%的貸款(Equity Loan)，頭5年不用還息，惟要支付每月1鎊管理費，由於銀行的按揭成數低了，即審批、供樓負擔上都會容易點。第6年開始仍要付這項管理費，另要付政府每月1.75%的利息。這計劃的樓價上限是60萬英鎊。
英國買樓按揭按揭成數、供款年期
英國按揭的還款年期大多為5至30年，利率約3.5%，而這是以退休年齡減供款年齡的。假設60歲為退休年齡，減去供款年齡30歲，則最高可還款年期為30年，最低貸款額為15萬鎊至25萬鎊不等。如果是海外人士，本身不是BC，只可以用Buy to Let方式(即買完物業後放租)申請按揭，但如果將來要改回自住用途，就要再交入息文件重新造按揭。有些銀行會批75%按揭，但條件是租金或擬租金(由估價行負責評定)要超過每月供款125%。所以如果想在申請按揭時做好預算，就大可以在網上找找心水單位的出租記錄，大概可計到大不大機會可批75%。以上的按揭利率和自住差不多，大約是2至3%，不過年薪要求都高，例如有銀行要求申請人年薪達5萬英鎊，又不設擔保人，如果夫婦一同購入物業，入息相加不夠6萬鎊，那物業就要註冊2人姓名。
想了解更多英國物業按揭計算方法，可瀏覽:
https://www.moneysavingexpert.com/mortgages/mortgage-rate-calculator/
海外人士可向英國銀行申請按揭預批，只要申請按揭成功，就會收「Approval In Principle」（AIP）信件，得到預先貸款批核。
除了上文提到買賣時要付訂金外，銀行或會要求申請人要先存入等同6個月的供款資金到戶口的保證金，存放1年，如你還款準時，期後可申請取回款項。
英國按揭壓力測試
剛才提到年薪的要求，例如東亞銀行，申請人的年薪要達至72000英鎊才可接受申請 ; 又以HSBC銀行為例，自住按揭個人名義申請者要年薪5萬英鎊、公司名義則要年薪7萬5英鎊。不少銀行是不會納入花紅、雙糧作入息，即會以底薪作基礎。
如經本地銀行造英國物業按揭，基於風險管理問題，審批會較嚴，如另找當地按揭經紀處理，就要視乎英國的供款與入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR）。
例如香港的DSR要求是入息50%，當加息3厘，供款人DSR不可超過6成。對比一下英國的DSR，如果個案的DSR較高，就會提高利率對沖，一般最高不可以超過6成。
如果以剛才提到的Buy To Let方式申請按揭，則租金收入成為DSR計算，如租金收入超過壓測利率下供款145%，即租金回報不能少於4%。另外與香港不同的是，英國銀行會看看供款人的生活日常開支和債務，而不是只看入息。香港銀行會查閱TU報告，但英國銀行不會查這份TU。
FAQS:
1. 預批書(AIP)有何好處?
在英國，臨成交前取消交易並不罕見。如果想增加促成交易的機會和對方信心，當然最好準備這份文件，類似是銀行的貸款意向書，顯示有充足資金，也有心買，始終面對海外隔岸買樓人士，部分賣家或會持保守態度。不過注意，這文件所批的貸款額，不一定是最終獲批的貸款額。
2. 英國按揭利率分哪幾種?
首先是定息按揭(Fix Rate Mortgage)，利率固定(首2至3年)，可以屆時再選新的定息按揭計劃或浮息按揭。第二是浮息按揭(Tracker Mortgage)，這是跟市場變動的，利率比前者低，所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境。第三是還息不還本(Endowment Mortgage)，每月只還利息，但銀行為了風險管理，會需要客人另外購買人壽保險，以確保還款是連保費及利息還予銀行。
3. 申請英國按揭有什麼必備文件?
除了一般的糧單、月結單、有效身分證明外，買英國物業的一手樓，當買家在展銷會付了訂金後，就會收到預留信(Reservation form) ; 二手物業的話，買家出完offer，成功議價，就會簽銷售備忘(memorandum of sales)，用大約4個月時間向銀行申請按揭。
