【工廈按揭】入市工廈必讀 工廈按揭+壓力測試一覽

入市工廈必讀-工廈按揭

政府早於2020年發表的施政報告表示,會重啟工廈活化計劃,以增加過渡性房屋供應。 近年在商舖租金高企、細單位辦公室需求上升的現象下,不少人都有意轉向投資工廈,究竟工廈按揭需要注意甚麼? 按揭年期又與住宅有何分別? 下文為你講解工廈按揭和工廈估價策略,做個精明的投資者!

揀選工廈策略

近年不少網店都發展線上線下經營模式,可見細單位仍有追捧。如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈,就建議揀選一些業權較集中的地方。理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題,以便用更短時間完成收購,大家可以先做好土地查冊,找找有沒有心水工廈。

如何避開工廈按揭陷阱

由於不少工廈在7、80年代落成,歷史悠久,買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費,例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等,大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了,周邊配套例如交通方便度、食店,甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營,如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物,分分鐘影響出租率和工廈估價。

那麼熱門工廈地區又有什麼選擇? 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎,34層高(連3層地庫)的商廈。其實除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外,也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。

二手單位估價打折

選好心水單位後,就可查詢工廈估價。要留意的是,如果買入一手活化工廈或劏房,銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位,市價比一手價下跌時,銀行估價就會再打折了。

避免工廈按揭陷阱

早年曾有市民被經紀誤導,購入荃灣一間近300尺的工廈單位,售價為256萬元。在繳付樓價首期後,才得悉該單位違反《建築物條例》,多間銀行未能承造工廈按揭,結果被逼撻訂。

另一點要注意的是,一些工廈樓齡太舊,沒有自動灑水系統,部份銀行亦不會接受該工廈按揭申請。

工廈按揭較保守 最多5成

工廈屬非住宅項目物業,一般銀行對其按揭批核都較保守,不過政府在2020年宣布「減辣」,撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,方便企業出售非住宅物業套現,加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後,有助吸引投資者入市。

如果買家沒有按揭在身,工廈按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位,因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成,即最多4成,建議大家最好準備更多的資金作首期。如果買家是公司老闆,可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。

工廈按揭年期最長是20年,但若買家年齡或工廈樓齡太大,就未必可以做足20年。

如何增加通過壓力測試的機會?

工廈每月供款佔入息比率不能超過40%,假設買家心儀的單位沒有實質租約,都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數,這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。而預計租金是由估價行評估的,以估租值6折計算入息。買家可以試試到不同銀行quote估租,希望幫助到通過壓測

工廈按揭常見問題:

1. 在造工廈按揭前,有什麼因素會影響工廈估值?

買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費,例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等,大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。實地考察當然少不了,周邊配套例如交通方便度、食店,甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營,如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物,分分鐘影響出租率和工廈估價。

2. 工廈按揭成數高嗎?

如果買家沒有按揭在身,工廈按揭成數上限為最多5成。不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位,因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成,即最多4成,建議大家最好準備更多的資金作首期。

3. 如果工廈劏出來的單位太細,會否影響到工廈按揭獲批?

有些大業主會拆售工廈,如果買家有意入市,最好揀選已完成分契程序的工廈了。若分拆後面積太細,有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。

作者簡介

Roy Lau

Roy Lau

Roy Lau, 28 Mortgage 按揭轉介公司 Co-Founder, 畢業於英國諾丁漢大學會計系,在按揭行業經驗5年, 協助超過1500位客戶解決按揭相關難題。Roy深深了解在申請樓按的過程客戶會遇到各種問題,因此28 Mortgage 的目標是可以為大衆提供免費的按揭諮詢服務同時也為客戶量身定制最優惠及最滿意的按揭計劃。作爲一個以目標爲本的公司領導,Roy為28 Mortgage定下的目標是將來大家需要按揭服務時會想起28 Mortgage,致力於把28 Mortgage打造成大衆最信賴的按揭轉介公司。

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